집 팔때 필요한 부동산 세금 양도소득세 미리 계산하기 및 계산기 이용

알면 재밌고 알수록 어려운 부동산.... 배울 것도 참 많은거 같습니다. 배울 것도 많은데 정책은 계속 변화하고 세금은 점점 복잡해지는 거 같습니다. 이번에는양도소득세를 미리 계산하는것에 대해 이야기를 해볼까합니다.

양도소득세란 주택,건물, 토지 등 재산의 소유권 양도에 따라 발생하는 양도소득에 대해 부과 되는 국세입니다. 집을 매매할때 양도소득세를 미리 계산하여 예상금액을 알고싶은 경우가 많이 있습니다. 그래서 이번에는 계산하는 방법과 계산시 유의하면 좋을 내용에 대해 이야기를 해보고자 합니다.

양도소득세 계산 하기

위에서도 이야기했지만 양도소득세란 주택,토지,부동산,주식, 분양권 등과 같은 권리를 양도할 때 발생하는 이익에 대해 세금을 부과하는것입니다. 이익이 있으면 과세를 하지만 이익이 없다면 과세하지 않는다고 합니다.
양도 소득세는 양도소득과세표준에 세율을 곱하여 계산하면 됩니다.

양도가액 - (취득가액 + 필요경비 등) = 양도차액 양도차액 - 장기보유특별 공재 = 양도소득 양도소득 - 양도소득 기본공제 = 과세표준 과세표준*세율 = 산출 세액  산출세액 - (감면세액 + 세액공제) = 자진납부 세액

관련 세율 (토지,건물, 부동산에 관한 권리)

보유기간에 따른 세율 :	1년 미만 - 50% 2년 미만 - 40% 2년 이상 - 기본 세율
조정 대상지역 내 주택 분양권	50%
1세대 2주택(조합원입주원 포함 )	기본세율 (조정대상지역은 10%가산)
1세대 3주택 이상(조합원 입주권 포함)	기본세율 (조정대상지역은 20% 가산)
비사업용 토지	16%~52%
미등기양도자산	70%

1) 하나의 자신이 둘 이상에 해당할 시 해당 세율을 적용하여 계산한 산출 액 중 큰 것을 적용
2) 주택 및 조합원입주권은 40%
3)주택 및 조합원입주권은 기본 세율
4)무주택세대로서 양도 당시 다른 분양권이 없고 30세 이상(30세 미만으로서 배우자가 있거나 배우자가 사망 혹은 이혼한 경우 포함) 및 조정 대상 지역 공고 전 매매계약하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류에 의해 확인된 경우에는 기본세율을 적용
5)지정지역 내 비사업용 토지는 추가 10% 가산됨

소득세법 기본세율

과세표준	기본세율	누진공제
1천 200만원 이하	6%	-
1천 200만원 초과 ~ 4천 600만원 이하	15%	108만원
4천 600만원 초과 ~ 8천 800만원 이하	24%	522만원
8천 800만원 초과 ~ 1억 5천만원 이하	35%	1,490만원
1억 5천만원 초과 ~ 3억원 이하	38%	1,940만원
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	2,540만원
5억원 초과	42%	3,540만원

세율 적용 방법

1) 하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당하게 되면 각각의 세율을 적용한 산출세액 중 큰 세액을 납부해야합니다.
2) 1과세 기간에 2개 이상의 자산을 양도하게 되면 과세표준의 합계액에 일반 세율을 적용하여 세액과 각 자산별 세율을 적용한 산출세액의 합계 중 큰 세액을 납부해야합니다.

양도가액 및 취득가액

양도소득세는 부동산을 사고 팔면서 얻은 실제 이익을 기준으로 계산을 하는 것으로, 양도소득세의 정확한 계산을 하기 위해서는 계약서을 비롯한 취득, 보유, 양도와 관련된 증병서류를 필요로 한다.

양도차익 = 실지 양도가액 - 실지 취득가액 - 필요경비

'실지 양도가액' 이란 실제 거래 금액
'실지 취득가액' 이란 취득에 소요된 실제 취득가액

장기 보유 특별 공제

장기 보유 특별공제로 3년이상 보유한 토지 또는 건물을 양도하는 경우에 적용받을 수 있습니다. 단, 미등기 양도는 적용에서 제외됩니다.

공제율	3년이상	4년이상	5년이상	6년이상	7년이상	8년이상	9년이상	10년~15년이상
토지,건물	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20%~30%
1세대1주택	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

장기임대주택에 대한 장기보유 특별공제

장기 임대 주택을 6년이상 임대한 후 양도할 경우 일반 장기 보유특별 공제율(연2%, 최대 30%)에 임대기간에 따른 공제율을 간산해 준다고 합니다. 이 때 시작일은 사업자등록과 임대사업자등록을 하거나 공공주택 사업자로 지정돼 임대하는 날을 기준입니다.

임대기간	6년~7년	7년~8년	8년~9년	9년~10년	10년 이상
추가 공제율	2%	4%	6%	8%	10%

양도소득기본공제

소득별로 각각 연간 250만원을 공제하며, 동일한 소득일 경우 자산을 1년에 2회 이상 양도하는 경우 먼저 양도하는 양도소득금액에서 공제합니다. 역시 미등기양도자산은 공제에서 제외됩니다.

이번에 부동산 양도소득세 계산하는 법에 대해 이야기를 해보았습니다. 하... 역시 세금 계산하는 것은 참 복잡한 거같지만... 그래도 공부를 하지 않으면 영원히 알 수 없으니... 조금씩이라도 공부를 해봐야겠습니다.

국세청 홈택스

위의 국세청 링크를 통해 간단하게 양도세를 계산해볼 수 있다고 합니다. 만약 직접 계산하는 것이 어렵다면 위 링크를 통해 양도세를 계산해보는 것도 하나의 방법일 거 같습니다.

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